随着城市居民对住宅小区车位的需求量越来越大，而城市的发展使得地价持续走高，地面车位供不应求的问题日益突出，住宅区地下车位的流转问题也引发了热议。业主与“非业主”之间车位流转协议（包括使用权转让）的效力，业主转让了房屋能否继续使用原小区车位，非业主使用小区车位受阻应如何维权等问题日益突出。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对于此条款是否属于效力强制性规定的认定决定了该车位（使用权或所有权）转让协议是否有效。对此问题的认定司法实践中并无统一发声，判决结果也是大相径庭。

（一）转让协议有效

通过检索发现，众多案例中法院认定车位（所有权或使用权）转让协议有效的占主流。

如天津市滨海新区人民法院所审判的第（2017）津0116民初42094号案件，本案中原告在某小区购买了商品房及车位，原告将房屋转让后仍要求继续使用该小区地下停车位。法院认定：“虽然原告将其从开发商处购得的商品房转卖他人，但并未将车位使用权一并转让。因此，原告提出的让被告腾空涉诉车位并交还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。”在该案中法院是将房屋的所有权与车位的使用权进行剥离，并不因当事人失去房屋所有权而认定当事人签订的车位转让协议无效，即《车位使用权转让合同》有效。持有相同的审判思路的还有重庆市高级人民法院所审理的第(2015)渝高法民申字第01723号案件：“本院认为，虽然《物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，该条款仅是合同有效后能否履行的问题，只涉及是否发生物权变动的后果，并不影响合同的效力。故，案涉合同并未违反法律效力性、禁止性规定，应当认定为有效”。

（二）转让协议无效

在浙江省长兴县人民法院审理的第(2014)湖长民初字第774号案件中法院认为：本院认为在小区房屋并未出售完毕的情况下，第三人与原告签订车位使用权转让协议显然是违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定。故本院认定原告与第三人长兴宇斯浦置业有限公司签订的两份汽车位使用权转让协议无效。本案中显然法院认为“首先满足业主的需要”是效力强制性规定，违反该条规定将车位进行转让的合同无效。

（三）转让协议有效，但不能继续履行

广东省深圳市中级人民法院受理的第(2018)粤03民终23713号案件，虽未支持“非业主”继续使用小区车位的诉请，但从裁判观点上来看却是承认了合同的有效性。“本院认为，《物权法》第七十四条第二款的适用仍应以该条第一款所规定的“首先满足业主的需要”为前提条件。在汇港名苑车位紧张，无法满足业主需要时，胡劲东作为非小区业主，不具备合理的在涉案小区内停车的需要，无权继续使用该小区车位。因协议无法履行，燕兴公司构成违约，胡劲东可另循法律途径请求燕兴公司承担违约责任。

法院的判决依据从上文所阐释的案例中可窥一斑。法院对于车位转让给”非业主“合同效力的认定标准之一就是是否符合《民法典》第二百七十六条的规定“首先满足业主的需要”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”不同的地区对于“配置比例”标准出台了相应的文件加以细化，而根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则》的规定不同的住宅面积对应的车位配比系数也不同，住宅面积越大车位配比越高，如下表。

对比杭州地区的配置比例，其他地区的要求相对较低。成都根据地理位置进行划分，在二环以内的住宅与车位配比1:0.7，在二环以外配比应达到1:1；宁波市商品房与配套停车位的配比要达到车位/100㎡1:1。配比达标是符合“应当首先满足业主的需要”的重要条件。

对于达不到配比的小区，业主或开发商将该小区车位的使用权或产权转让给“非业主”若不存在法定的合同无效的情形，笔者认为该车位转让合同应当有效。《民法典》第二百七十六条的规定仅是对车位、车库等的物权变动作了限制，并非判断合同是否有效的规定，“首先满足业主的需要”也并不是禁止车位向小区外进行流转的效力强制性规定。若“非业主”受让该小区车位停车受到业主委员会或物业管理公司的阻碍，可以有两种救济思路。

1.通过提起排除妨碍之诉来实现其合法权益，若车位的使用权未得到确认可以尝试先确认“业主”身份。

2.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，证明车位属于业主的专有部分，车位的受让人可以通过受让该车位成为该小区专有权人从而应当享有停车的权利。浙江省温州市中级人民法院审理的 (2019)浙03民终3318号案件亦是采用该裁判思路：“认定王安为平阳县鳌江镇凌云花苑小区业主，适用法律正确。中正公司提出的王安不属于该小区业主的上诉主张，与上述规定相悖，应不予支持。王安为正常使用该车库，依法有权在该小区内通行。”若本条上救济途径仍无法实现也可以通过向车位转让人主张违约责任来实现其合法权益。

综上，笔者认为民法典第二百七十六条并不是效力强制性规定，但在车位转让协议有效的情况下该协议履行的过程中，车位受让人正常使用该车位还是普遍存在来自业主委员会和物业管理公司的阻碍，甚至会出现起诉不予受理的情形，如浙江省杭州市中级人民法院审理的第（2019）浙01民终6686号案件：“本院认为，本案所涉纠纷属于业主自治范畴。上诉人并非案涉小区业主，无权就该事项提起诉讼。本案不符合民事诉讼法规定的起诉条件。原审法院裁定不予受理并无不当。”可见对于住宅区车位（所有权或使用权）转让的问题进行统一化理解规范化处理道阻且长。