最近，朋友圈都在频繁转发“停贷风波”的相关消息，与此相关的则是最高人民法院于2020年12月3日判决的（2019）最高法民再245号案件，被誉为“一份出自最高法院的伟大判决”。因为绍兴也出现了几个楼盘停工风波，有不少朋友咨询下一步该如何处理，所以本着学习的态度，认真搜索了与该份“伟大判决”相关的一审、二审判决，将相关学习体会作一个简单的整理：第一，本案涉及两次诉讼，第一次诉讼是购房者起诉房产公司主张解除合同，包括商品房买卖合同和银行借款、抵押合同，历经青海高院一审、最高法院二审，在该次诉讼中，青海高院一审认为购房者不用负责归还银行贷款本息了，但最高法院认为不对，相关合同解除后，购房者仍负有对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任。第二次诉讼是银行起诉购房者还款，一二审基于此前最高法院的判决，判令购房者向银行还款。结果到了再审阶段，最高法院自己转变了态度，说购房者不用向银行还款了。。。第二，“停贷”是以商品房买卖合同解除为前提，其法律依据还是来源于《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

一、（2019）最高法民再245号案件的相关事实由来

2015年8月12日，王某与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市××区号商业用房，建筑面积3736.19平方米。王某于2015年7月15日首付了73983124元，剩余73970000元办理按揭贷款。

2015年8月14日，借款人王某、王某共同借款人与贷款人建行青海分行、保证人越州房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王某、王琪宝、王琪博向建行青海分行借款73970000元，借款期限：2015年8月25日至2025年8月25日；贷款利率按年利率6.215%计息；借款人的还款方法：采取等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为829227.74元；担保方式：抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产：西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19平方米，抵押财产价值147953124元。同日，借款人、抵押人王某与抵押权人建行青海分行、建设单位越州公司签订《房地产抵押合同》（在建工程、预购房），约定由王某将其购买的位于西宁市××区房屋建筑面积3736.19平方米、土地使用权面积16459.85平方米的在建工程、预购房提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款利率按年利率6.215%计息；建设单位应按预购房合同规定的时间向购房人交房，交房时，须经建行青海分行书面同意；抵押合同签订后三十日内，合同双方当事人应共同向西宁市房地产产权产籍管理处办理抵押房地产的登记申请手续。未经登记的抵押合同不受法律保护；建设单位不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，建设单位应代替购房人承担赔偿建行青海分行损失的责任。

2015年8月18日，建行青海分行将王某购买的位于西宁市××区房屋办理他项权利证书，债务履行期限：2015年8月25日至2025年8月25日止。

2015年8月21日建行青海分行分8笔向越州公司支付了贷款73970000元。

二、青海省高级人民法院（2017）青民初13号一审判决书及最高法院（2017）最高法民终683号二审判决书

（一）青海省高级人民法院（2017）青民初13号判决

2017年，王某向青海高院起诉，提出诉讼请求：1.判令解除王某与越州房地产公司2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王某、第三人王某共同借款人与越州房地产公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王某与建行青海分行签订的《房地产抵押合同》；4.判令越州房地产公司返还王某购房首付款73983124元；5.判令越州房地产公司偿还王某已向建行青海分行偿付的贷款本息13104000元；6.判令越州房地产公司赔偿王某购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24907651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州房地产公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息。

青海高院一审审理认为：一、关于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》是否解除的问题。青海高院认为，王某与越州房地产公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。越州房地产公司作为涉案房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据《商品房预售合同》第八条”交付期限：越州房地产公司应当在2015年10月30日前交付房屋”、第九条”出卖人逾期交房的违约责任”中”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期不超过120日，买受人有权解除合同”的约定，截止2015年10月30日前越州房地产公司并未按约定向王某交付涉案房屋，越州房地产公司已违约，王某据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州房地产公司亦同意解除合同，因此，《商品房预售合同》应予解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，”因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，王某要求解除王某、王某共同借款人与建行青海分行、保证人越州房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、王某与建行青海分行、越州房地产公司签订的《房地产抵押合同》同时解除。二、关于王某诉求越州房地产公司返还房款、贷款及赔偿损失是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房预售合同》解除后，越州房地产公司应向王某返还首付房款73983124元，并赔偿王某因此所产生的损失。对此，王某主张越州房地产公司赔偿购房首付款的利息损失，利息损失从2015年8月13日至2016年12月29日为止，按照年利率24%计息为24907651.7元，另从2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算并支付至购房首付款实际付清之日止。本院认为，《商品房预售合同》第九条关于”出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按已付款的0.5%承担，即73983124元×0.5%﹦369915.62元。王某认为双方之间对违约金损失的约定过低，诉求按年利率24%计算。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，对王某而言，其为获得利益，出资购买商业用房，由于越州房地产公司逾期交房的违约行为，本应于2015年10月30日交付的房屋未能如期交付，致使王某投资资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成王某重大损失，其请求增加违约金损失的主张应予支持；对越州房地产公司而言，以其违约行为致使王某的合同目的未能实现，但作为同地段的商业用房价格环比上涨，其同意解除合同的同时，亦获取了房屋涨幅的利润。庭审中，越州房地产公司抗辩王某诉求的违约金过分高于造成的损失，要求调整。本院认为，王某诉求越州房地产公司按年利率24%的标准计算首付款损失虽符合民事法律应予保护的相对额度，但其诉求的数额明显高于造成的实际损失，应予以调整，据此，王某诉求房屋首付款73983124元的赔偿损失可从2015年8月13日最后付款之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，王某的此节诉求应予支持。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，”商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，王某、王某共同借款人与建行青海分行、保证人越州房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，王某与建行青海分行、越州房地产公司签订的《房地产抵押合同》生效后，建行青海分行即向借款人王某借款7397万元。合同履行中，截止2017年3月21日，王某累计向建行青海分行偿还借款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行借款本金64799004.19元。当《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除后，越州房地产公司应向王某返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》已还的贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元；应向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》剩余的贷款及利息，即：借款本金64799004.19元及利息（按合同约定的利率计算利息）；待越州房地产公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行青海分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除2015年8月12日王某与青海越州房地产开发有限公司就西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房签订的《商品房预售合同》；二、解除2015年8月14日王某、王某共同借款人与中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、王某与中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司签订的《房地产抵押合同》；三、青海越州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王某返还房款73983124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、并向王某返还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元；四、青海越州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司青海省分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即：借款本金64799004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自青海越州房地产开发有限公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，中国建设银行股份有限公司青海省分行办理西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号房屋上抵押登记的涤除手续。

（二）最高法院（2017）最高法民终683号二审判决

一审判决作出后，建行青海分行上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.驳回王某针对建行青海分行的全部诉讼请求；3.诉讼费用由王某承担。事实和理由：一、在我行与王某签订的借款合同中明确约定，该借款合同效力独立于《商品房预售合同》，故越州公司违约与否，系越州公司与王某之间的纠纷，不应因王某与越州公司合同解除而解除我行与王某之间的借款合同。二、本案借款合同的当事人是我行与王某，借款合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，应当由王某返还借款本息。一审判决仅依据抵押合同判令越州公司承担返还责任显属错误。

最高法院二审审理认为，本案的争议焦点为：一、《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除；二、越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王某是否应当承担还款责任。

关于争议焦点一，建行青海分行认为，《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款规定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；第四款规定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。由于王某诉讼请求之一是由越州公司承担借款合同项下剩余贷款本息的还款义务，免除自己对建行青海分行的还款义务，故其请求违反了上述合同约定，《个人住房（商业用房）借款合同》不能解除。王某认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除。

 最高法院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，王某从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王某请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。建行青海分行的这一上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。关于《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款和第四款的特别规定，本院认为，该两款约定的含义并非《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》不得解除，而是约定《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，王某应立即返还其所欠建行青海分行的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托越州公司直接将上述款项归还建行青海分行。故即使依据这两款规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也可以解除。在主合同《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。

关于争议焦点二，建行青海分行认为，《商品房预售合同》解除后，即使《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，借款人王某仍然应当承担还款责任。王某认为，《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，其对建行青海分行不再负有还款义务，还款义务人是越州公司。

 最高法院认为，王某在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王某的还款责任错误。本院认为，对王某免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王某提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王某应当怎样承担责任，本院不予审理。

 综上所述，建行青海分行的上诉请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决第一、二、三、四项；二、驳回王某的其他诉讼请求。