三、青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号一审民事判决书、青海省高级人民法院（2018）青民终199号二审民事判决书、最高人民法院(2019)最高法民再245号再审判决书

（1）青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号一审民事判决

2018年4月，建行青海分行作为原告，向西宁市中级人民法院起诉被告告王某、王某共同借款人、第三人越州公司，请求判令被告王某、王某共同借款人与第三人越州公司共同向其偿还借款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；判令被告王某、王某共同借款人承担律师费466876.2元；判令被告王某、王某共同借款人承担本案全部诉讼费用，上述共计59013525.7元。

西宁中院一审审理认为：一、关于王某、王某共同借款人是否应该承担还款责任的问题？二、针对王某、王某共同借款人如何承担还款责任，是共同偿还责任还是补充偿还责任？在生效判决已判决越州公司向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息的前提下,建行青海分行有没有选择权又向王某主张债权,实现债权有没有先后顺序的问题？

针对问题一，建行青海分行认为：王某、王某共同借款人作为《个人住房（商业用房）借款合同》当事人，即使是《个人住房（商业用房）借款合同》被解除，也不能免除王某、王某共同借款人的还款责任。王某、王某共同借款人认为：基于生效的最高院的判决认定的事实，已经确定越州公司承担还款责任，原告基于同一事实向被告再次主张没有事实和法律依据，越州公司可以履行该债务，在该债务没有履行之前，建行要求被告承担责任没有事实及法律依据。最高院的判决，没有单纯的免除借款人的责任，是因为要求越州公司先行还款，并不是说要求被告承担责任。目的是为了防止购房人和开发商恶意串通损害银行利益的可能，但是本案不存在相关的情况。

西宁中院认为，最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书中已经对王某、王某共同借款人的还款责任予以了明确，商品房出卖人越州公司在《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，越州公司就应该向贷款人建行青海分行返还剩余贷款的本息。但是，越州公司向建行青海分行返还贷款本息的义务并不能免除借款人王某、王某共同借款人的还款义务。根据合同相对性原理，购房者王某、王某共同借款人才是借款合同的实质还款人，但是为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，司法解释规定商品房出卖人向贷款人返还购房贷款本金及利息。对此，最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书对于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定立法本义进行了深入透彻的阐释，本院不再进行赘述。可以明确王某、王某共同借款人应该承担还款责任。

针对问题二，建行青海分行认为：1、借款合同解除后，应当由借款人承担还款责任。理由：根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，还款义务仍然应当是借款合同的借款人。2、商品房出卖人向银行返还剩余贷款本息，系接受购房者委托代其履行还款义务，双方之间系委托关系。3、商品房出卖人不是借款合同当事人，就借款合同而言，出卖人不负有还款的义务。4、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，实际是为了简化程序。做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还购房人，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。综合认为，根据最高人民法院的判决认定，本案《借款合同》解除后，王某、王某共同借款人作为借款人，应当向建设银行承担还款义务，该责任是主要还款责任，绝非补充责任。

王某、王某共同借款人认为：原告的意见是对最高法院判决的片面解读，如果原告的观点成立，最高法院就不会维持青海省高院的判决，本案的实质是商品房担保借款合同纠纷，本案是越州公司和建行青海分行基于合作关系，建行青海分行向越州公司发放贷款，如果单独要求借款人承担还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖的司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定强调的是“分别返还”。生效判决确定的是由越州公司承担还款责任。基于同一款项，建行青海分行没有选择权。偿还银行的本息应该有顺序，生效判决已确定越州公司为主债务人，只有其不能承担的前提下，被告才有可能承担补充责任，现阶段被告不应承担责任。

西宁中院认为，首先本案纠纷的起因在于越州公司未按照约定向购房人王某交付所购房屋，致使《商品房预售合同》因越州公司的违约行为而被解除。随之，导致贷款人建行青海分行与借款人王某、王某共同借款人、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、建行青海分行与王某、越州公司签订的《房地产抵押合同》因合同目的无法实现而被解除，上述合同的解除不能归责于被告。其次本案诉争的标的是建行青海分行发放的73970000元贷款，根据借款人王某委托，该笔贷款已经由建行青海分行汇入越州公司账户，因所涉合同目的无法实现，收款人越州公司继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给建行青海分行，让被告与越州公司共同承担还款责任，就意味着越州公司有可能继续占有、使用借款，显然不妥。再次根据最高人民法院生效判决，已确定由越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任，并明确认定抵押物属于在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是越州公司，应理解为建行青海分行对越州公司在建商业用房享有抵押权。建行青海分行应当选择先行申请强制执行越州公司财产，特别是在越州公司无其他财产可供执行时，建行青海分行仍享有对抵押物优先受偿权，抵押物变现能够满足债权，建行青海分行就无需另案起诉王某、王某共同借款人。第四虽然王某、王某共同借款人与建行青海分行签订的《个人住房（商品用房）借款合同》第十九条约定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。但本案关联案件青海省高级人民法院（2017）青民初13号、最高人民法院（2017）最高法民终683号诉讼阶段、本案诉讼阶段都应视为建行青海分行不间断在向王某、王某共同借款人及越州公司主张债权，不会因为诉讼时效影响诉权。建行青海分行应根据最高人民法院（2017）最高法民终683号生效民事判决书执行情况、未偿还部分具体损失，再选择是否向借款人王某、王某共同借款人主张承担补充还款责任。最后建行青海分行向王某、王某共同借款人个人办理巨额按揭贷款，从风险防范角度，应严格对借款人、开发商信用状况贷前调查、贷中审查、贷后管理。在担保方式选择上，应当对抵押物全面彻底审查。按揭贷款是一种相对低风险贷款，本质上属于抵押贷款。根据建行青海分行与王某、越州公司签订的《房地产抵押合同》载明抵押物评估价值为147953124元，鉴于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除根本原因在于越州公司违约而致；鉴于贷款实际收取方为越州公司；鉴于越州公司为借款保证人；鉴于生效判决确认了越州公司的还款责任，并明确了抵押物的抵押人是越州公司，本案中建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王某、王某共同借款人主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。故王某等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，根据生效判决已确定王某、王某共同借款人负有还款责任，具体承担应当在建行青海分行先行申请强制执行越州公司财产之后，特别是执行阶段对抵押物处置变现后。根据建行青海分行在《房地产抵押合同》认可抵押物评估价值为147953124元，法院有理由相信能够实现建行青海分行剩余全部借款本息59013525.7元，本案中建行青海分行没有提供证据能够证明有其他债权能够影响抵押权的实现，在未申请强制执行越州公司前提下，向王某、王某共同借款人主张的债权数额无法确定，亦无相应证据能够证实建行青海分行的具体损失。根据生效判决，应当明确建行青海分行仍有诉权，但本案中单独要求借款人共同承担还款责任，承担案件受理费、律师费，证据不足，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回中国建设银行股份有限公司青海省分行的诉讼请求。

（二）青海省高级人民法院（2018）青民终199号二审民事判决书

建行青海分行不服一审判决，提起上诉，请求：1.依法撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；2.依法判令被上诉人王某、王某共同借款人与被上诉人青海越州房地产开发有限公司共同向上诉人偿还借款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；3.依法判令被上诉人王某、王某共同借款人承担律师费466876.2元。

青海高院二审审理后，归纳本案争议焦点为：建行青海分行主张王某、王某共同借款人与越州公司共同偿还借款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费是否成立的问题。

青海高院认为，2015年8月12日，王某与越州公司签订《商品房买卖合同》。2015年8月14日，王某、王某共同借款人与建行青海分行签订《借款合同》。上述案涉当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同，建行青海分行与王某、王某共同借款人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系。王某与越州公司因签订《商品房预售合同》形成买卖商品房民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。从最高人民法院（2017）最高法民终683号判决对《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的引用来看，作为商品房出卖人的越州公司将其受到王某购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房者王某委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王某的还款，故王某作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王某的贷款本息，王某、王某共同借款人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王某作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权力的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王某、王某共同借款人承担偿还贷款本息，并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，本院予以支持。一审认定王某、王某共同借款人承担补充还款责任错误。王某、王某共同借款人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王某、王某共同借款人共同承担还款责任属重复起诉，本院不予支持。本案庭审期间，王某、王某共同借款人当庭对建行青海分行主张偿还贷款58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率6.215%计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止及律师代理费466876.2元认可并无异议，本院予以确认。综上，建行青海分行的部分上诉请求有事实和合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百七十条第二款、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王某、王某共同借款人在本判决生效后三十日内偿还中国建设银行股份有限公司青海省分行借款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以借款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回中国建设银行股份有限公司青海省分行其他诉讼请求。

（三）（2019）最高法民再245号民事判决

二审判决作出后，王某、王某共同借款人向最高法院申请再审，请求：1.撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。

最高法院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某等三人不负有返还义务。第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某等三人的债权；王某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。综上，建行青海分行请求王某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某等三人承担。王某等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。