农村宅基地使用权能否抵押、转让？农村房屋买卖合同效力如何？
2017-04-02浙江振邦律师事务所
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2016年11月30日，最高人民法院公布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》。该《纪要》共八个部分36条，就婚姻家庭、侵权、房地产、物权、劳动争议、建设工程施工合同等纠纷案件的审理以及民事审判程序中的热点难点问题提出处理意见，其中，农村房屋买卖问题在第19条、第20条予以规定。 ...
2016年11月30日，最高人民法院公布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》。该《纪要》共八个部分36条，就婚姻家庭、侵权、房地产、物权、劳动争议、建设工程施工合同等纠纷案件的审理以及民事审判程序中的热点难点问题提出处理意见，其中，农村房屋买卖问题在第19条、第20条予以规定。
第19条
在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
上文可见，农村宅基地使用权及房屋可否流转取决于当地是否为国家确定的宅基地制度改革试点地区，试点地区的宅基地使用权因抵押担保、转让而产生纠纷的，要在国家政策允许范围内依法保护，非试点地区将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同仍应认定为无效。
1、试点地区宅基地使用权可抵押
根据2015年12月27日通过的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。上述调整在2017年12月31日前试行。其中，浙江省的乐清市，青田县、义乌市、瑞安市为农村住房财产权抵押贷款试点，允许宅基地使用权抵押融资。
2、宅基地使用权转让仅限在本集体经济组织内部
2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：“暂时调整实施宅基地审批权限的规定。使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批；使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。”试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部。
3、法庭辩论终结前土地性质变更的，合同有效
根据《纪要》第20条，涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，若在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。该条实际将土地性质变更的时间限定在一审法庭辩论终结前，若宅基地或集体经营性建设用地在一审法庭辩论终结前土地性质变更为国有土地的，集体土地上的房屋转让合同应当认定为有效，反之房屋买卖合同无效。