案外人提供的租赁合同，大多在形式上符合合同的成立要件，如采取书面形式、内容明确、有双方的签字或盖章等，外观上难辨真伪，唯一的判断标准就是双方意思表示是否真实，这需要结合租金价格是否合理、支付方式是否符合商业惯例、承租人有无实际需求等方面综合认定。对此，浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条明确，执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在其他案件中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。

租赁合同应签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前。

根据合同法、物权法和担保法的相关规定，对租赁合同签订时间点的认定是判断租赁权是否具有对抗效力的前提，案外人承认租赁关系设立于抵押、查封后的，租赁关系真实与否不影响对房屋的强制措施，执行机构甚至可以不作考虑，而直接依据《拍卖变卖规定》第31条进行剔除。而虚假租赁关系对抗执行的现象之所以猖獗，很大程度上是因为实践中真正依规办理办理租赁登记备案手续的少之又少，而租赁合同的签订时间又容易作伪，法院囿于鉴定技术所限无法识别。对于租赁合同签订时间点的认定，浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第三条明确，如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。

经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：

1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；

3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

案外人已依据租赁合同占有租赁房屋。

租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，因此，首先需要出租人与承租人建立真实的合同关系，其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，需在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，并占有使用该不动产。对于占有的认定标准，浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第四条也进行了明确，有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：

1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；

2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；

3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；

4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；

5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。