2018年2月26日晚7点，振邦所新年第一课开讲，全体律师齐聚会议室，学习并探讨了由章俊烽律师主讲的“房地产项目地下空间权属的实务分析”相关内容。

本课时以地下车位为例进行探讨。

一、地下空间的概念

根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》及各地关于地下空间利用办法的规章，地下空间是指地表以下经人工开发形成的空间，类别上分为结建地下空间和单建地下空间，前者是指附着地面建筑一并开发建设的地下空间，后者是指独立开发建设的地下空间。

单建地下空间包括地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，多与公益有关，也有独立的用地规划许可和工程规划许可，在权属上简单、清晰，不在本文讨论范畴。

这次讨论的是结建地下空间，并且仅限于房地产项目开发时一并建设的地下空间。房地产开发项目中的结建地下空间从规划用途上，基本可分为商业、人防、停车、储藏、市政配套等，其中关于地下车位的规定相对完善，判例相对多一些，可以此为引子进行分析。

二、地下车位权属认定 

1.建设工程规划许可范围内的车位，所有权归开发商 

根据物权法第三十条和第一百四十二条的规定，对于不动产来讲，在登记设立物权的原则之外，合法建造行为也可以设立物权。

就地下车位，如果能够登记的话，肯定是按照登记内容确定所有权人，如果无法登记，则遵循谁合法建造谁享有所有权的原则确权。依建筑法，合法建造的标志是拥有建设工程规划许可证。

所以，正常情况下，地下车位权属认定时，凡能够登记的车位，初始登记肯定在开发商名下，如不变更登记，开发商享有所有权自无异议。

对于无法登记但拥有建设工程规划许可证的车位，其所有权归属于开发商的结论，在物权法第七十四条第二款也可以找到佐证，该款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据该款，开发商既然可以出售、赠与等方式进行处分，那隐含的前提必然是拥有所有权。

最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书也明确指出：“《物权法》关于规划用于停放汽车的车位、车库的所有权是明确的——归开发商。”（人民法院出版社2009年版，第54页）

2.人防工程车位权属，各地认识有差异，但开发商拥有收益权是法定的 

关于人防工程车位权属问题，实务中有争议。

一种观点认为，人防工程属国防资产的组成部分，而国防资产属于国家所有，故人防工程车位属国家所有，但平时可由投资者使用管理，收益归投资者所有。相关法律依据为物权法第五十二条和人民防空法第二、五条。

第二种观点认为，人民防空法并没有对开发商建设的人防工程权属作出认定，仅是确定了谁投资谁受益的原则，故根据物权法合法建造行为设立所有权的原则，人防工程应属于开发商所有。

这两种观点差异非常明晰地反映在实务中。

在地方政府操作层面，《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》就明确规定，结合地表建筑同步开发的地下空间为人防工程的，法定义务以外部分，其产权属投资者所有。据此，郑州范围内人防工程车位是无法办理产权登记的。

 而与此相反的为《上海市民防工程建设和使用管理办法》，其第二十条规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，也允许开发商销售人防工程车位，并可以办理产权登记。

《物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

 第五十二条 国防资产属于国家所有。……

《人民防空法》第二条 人民防空是国防的组成部分。……

 第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

3.建设工程规划许可范围之外的车位，权属认定要与占用区域的权属保持一致

在建设工程规划许可范围之外修建车位，势必要占用其他区域，此时车位所有权的归属，要视其占用区域的权属而定。如车位系占用业主共有的场地增设，则属业主共有，法律对此也有明晰规定；如车位系归开发商所有但规划为其他用途的区域改造而来，权属如何认定，作者认为，虽然擅自改变规划用途违法，但业主并不能因此获得车位的所有权，当然，这类车位因违反了城乡规划法的强制性规定，是不能销售的。 

《物权法》第七十四条第三款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

4.实务中容易引发混淆的几个观点

①车位成本已分摊进房价，车位应属业主共有 •辨析：商品房销售价格是市场决定的，在卖方市场情形下，其高于成本是必然的，但成本与所有权没有任何关联。法律上不以成本来判断权属，判断车位的权属应依据法律对物权的规定。在物权法及相关司法解释已经就车位归属问题作出规定的情况下，该观点与法律规定冲突。 

②住宅是主物，车位是辅助住宅功能效用的从物，从物权属随主物定，车位应属业主共有  •辨析：这是一个在逻辑上非常严密的观点，也非常有力。但物权法及区分所有权司法解释，均认定车位有独立使用价值，可以单独转让，故在物权法及区分所有权司法解释体系中，车位是一个单独的主物，并非从物。该观点与法律规定冲突。

③车位面积已计入公摊面积，车位应属业主共有 •辨析：建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。故，实务中，地下车位是不计入公摊面积的，不能视为业主共有。当然，如果地下车位确实计入公摊面积，则业主实际上已购买了地下车位，此时，地下车位应属业主共有。

三、地下车位权属认定原则 

1.凡属于规划许可范围内，且未计入公用建筑面积的地下空间部分，属开发商所有；

2.属于人防工程的地下空间，开发商有权使用；