近年来，随着私家车数量的不断增加，小区业主对停车位的需求大幅增长，小区业主与开发商因车位问题发生的纠纷也屡见不鲜，尤其是小区车位权属及收益归属问题，成了小区车位所有纠纷的症结所在。目前住宅小区车位大致可分为四类：小区地面停车位、人防地下停车位、非人防地下停车位、小区内独立建设的停车位（库）。

一般情况下，独立建设的停车位是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确归开发商享有，故其产权归属明确，争议不大。

（一）规划的地面停车位

该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据该条规定，开发商既然可以出售、赠与等方式进行处分，那隐含的前提必然是拥有所有权。最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书也明确指出：“《物权法》关于规划用于停放汽车的车位、车库的所有权是明确的——归开发商。”（人民法院出版社2009年版，第54页）

（二）占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。

根据《物权法》第73条规定，“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。同时第74条第3款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有”。对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有。

一种观点认为，人防工程属国防资产的组成部分，而国防资产属于国家所有，故人防工程车位属国家所有，但平时可由投资者使用管理，收益归投资者所有。相关法律依据为物权法第五十二条，“国防资产属于国家所有”，和人民防空法第二条，“人民防空是国防的组成部分……第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

另一种观点认为，人民防空法并没有对开发商建设的人防工程权属作出认定，仅是确定了谁投资谁受益的原则，故根据物权法合法建造行为设立所有权的原则，人防工程应属于开发商所有。

虽然全国各地政府对于人防地下停车位的权属在实践中的态度也各不相同，但开发商拥有收益权是法定的。

根据《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。目前的住宅小区，开发商一般选择转让车位使用权或者出租的方式处分该部分车位，但该类车位的处分过程中，不管是转让协议还是租赁协议均无法办理备案，属监管的空白区。有些地区开发商缴纳该车位的土地出让金，国土部门可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征，即使办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证，一般会与住宅关联在一起。