2018年4月18日，现任最高人民法院第一巡回法庭分党组副书记、副庭长张勇健在第一巡回法庭民商事审判工作座谈会上，围绕审判实践中的疑难问题发表讲话，内容涉及合同、建设工程、房屋买卖、执行异议之诉、借款、公司、第三人撤销之诉。

本文节选讲话内容的第三部分——关于房屋买卖合同纠纷案件的审理问题。

“安居才能乐业”，正确审理房屋买卖案件是人民法院服务大局、保障民生的职责所在。在此类案件审理中，应注意以下几个方面的问题。

第一，要坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法经营，努力寻找双方利益的共同点和平衡点。要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果，合理分配各方利益。准确把握并尊重行政机关相关调控房地产市场的政策。调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持，令买受人适当分担损失。

第二，要坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，不轻易否定合同效力。正确区分商品房买卖预约合同与本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判断，不能单纯依据合同名称确认合同性质，对于合同重大条款有待进一步磋商的为预约合同，反之为本约合同。

第三，要坚持诚实信用原则。人民法院审理房地产合同案件要强化当事人的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内分配市场风险。通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可信赖性，避免司法程序沦为当事人用以违反诚信、避险趋利的途径和手段。发挥民商事裁判的引导作用，规范一房多卖行为。出卖人就同一商品房订立数个房屋买卖合同，数个房屋买卖合同均有效，买受人均要求履行合同的，应按照商品房买卖预告登记、合法占有房屋、支付价款、合同成立时间等顺序，决定处理方案。另外，为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效，以双方当事人真实意思表示成立的合同为准。