2018年8月27日晚7点，振邦所全体律师齐聚会议室，学习并探讨了由葛伟栋律师主讲的《借名买房合同纠纷法律实务探析》相关内容。

一、白某与戴某房屋买卖合同纠纷案　案情简介

原告：戴某（被上诉人、借名人/出资人）　　

2001 年2 月15 日，白某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由白某购买位于北京某402 号房屋。总价403012 元，首付103012 元，余下30 万元以白某名义办理贷款。购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121 元、手续费750 元、印花税202元、公共维修基金8060 元、保险费2337.2 元、登记费22.8 元，以上共计27493 元。该房屋2002 年取得所有权证书，登记所有权人为白某，性质为经济适用房。

2006 年12 月11 日，白某曾出具证明一份，内容为“兹证明戴某为某402 室经济适用住房的产权人。因戴某没有北京户口，所以以白某的名字购买的，首付款由戴某交的，以后贷款戴某委托张某来交。等国家政策允许时，白某即刻将402 室产权过户给戴某。”

2013 年白某将戴某诉至法院，请求：确认诉争房屋归其所有。法院经审理认为：双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在白某名下，在无相反证据的情况下，白某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白某的诉讼请求。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。

2014年白某起诉戴某要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在白某名下，生效文书亦确认白某为房屋所有权人，故判决戴某将诉争房屋腾退给白某。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。

案件补充

该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴某持有，自2002 年7 月至2005 年4 月共计偿还贷款85650.43 元，2005 年5 月，案外人孙某向归还房屋贷款的账号汇入236950 元，该房屋贷款全部结清。孙某系戴某之子张某的司机，白某认可该笔款项是张某的钱。

诉争房屋交付后戴某对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴某持有，后丢失。

经戴某申请某房地产评估有限公司出具的评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014 年8 月13 日的正常市场价值为277.04万元。

戴某诉至法院，请求：确认与白某借名购房行为无效并判令白某返还其购房款、购房费用、购房利息及装修损失。

二、白某与戴某房屋买卖合同纠纷案　案情解析

1. 如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系？

借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。

借名买房行为实际上是借名人与出名人之间基于真实意思表示而为的立约行为，因此所涉及的法律关系应当属于合同法调整下的合同关系。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，借名购房关系中的借名人欲主张要求出名人办理房屋过户，对双方当事人之间是否存在借名购房的合同关系承担举证责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条的规定对借名购房合同关系的借名人的举证作出了指引。根据该条，法院在审理此类纠纷案件过程中，主要是看借名人是否提交以下三方面的证据：

其一，先借名买房后办理过户的明确约定，如借名买房的书面合同；

其二，借名人已经实际出资，即借名人有实际出资的转账或者其他支付凭证；

其三，借名人实际占有并使用房屋，如借名人参与购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同等。

如果借名购房双方没有书面约定，则可依据查明的事实进行综合推定。

本案当中2006 年12 月11 日白某出具的证明说明戴某和白某之间确实存在借名买房的约定，戴某所出具的农业银行存折、提前还款进账单复印件、银行还款明细等说明戴某直接或间接支付了所有的购房款，因此戴某作为借名人已经完成了实际出资，此外，戴某一直占有并使用涉案房屋。综上，戴某与白某之间涉及法律关系确系借名购房。

涉案法条

《中华人民共和国合同法》

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。  

2.  没有资格而借名购买经济适用房，行为效力及法律后果如何？

借名购买经济适用房规避了购房资格的限制，违反了国家政策，与国家保障中低收入等特定人群居住权利的政策背道而驰，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益。

根据我国合同法第五十二条第四项的规定，损害社会公众利益的，合同无效。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458 号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

综上，借名购买经济适用住房行为应属无效。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

3.借名购房行为被确认无效后，所购房屋的产权应归谁所有？

关于不动产物权的归属，依照我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力，即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。因此，本案中白某系该房屋的登记物权人，应当享有该物权。

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据

4.借名购买经适房行为无效，房屋增值差价可按过错分割？

本案中，白某和戴某之间存在借名买房的合同关系，但该合同因损害社会公众利益而无效。戴某以白某名义购买涉案房屋的行为为借名买房，且该借名买房行为无效，白某为涉案房屋所有权人，故白某应当将戴某在借名买房合同关系履行过程中所支付的张某代戴某支付的购房款及购房费用返还；虽然该借名买房合同关系基于双方的过错而无效，但考虑到白某在合同关系履行过程中，违背诚实信用原则，在戴某已实际全额出资的情况下，拒绝继续履行，损害了戴某的利益，过错程度较高，应对合同的无效承担主要责任，因此，对于涉案房屋升值所产生的收益，白某应按照其过错程度给予戴某相应的房屋增值补偿款。本案，法院最终根据涉案房屋价值、双方的过错程度等情况酌情确定判决了具体增值款数额。

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

法院判决

【一审】

一、白某支付戴某购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元；

二、白某支付戴某房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角；

（以上一至二项共计二百三十四万七千零一十五元八角三分）。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

三、借名买房人如何实现房屋所有权？

在司法实践中，主要存在两种观点，即物权说和债权说。

注：暂不考虑合同无效的情景

物权说：提起确认之诉，直接要求确认房屋所有权

理由：　

第一，借名人与出名人间的纠纷应归结于房屋权属问题，属物权纠纷，应适用物权法及其司法解释的规定。

第二，借名人和出名人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽被登记为房屋所有权人，但这非双方的真实意思表示，作出的权属登记不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致。

第三，不动产登记簿所表彰的物权状态作为一种法律拟制事实，并不一定能反映真实的不动产物权关系，且该物权权属的推定效力只及于权利，不及于事实。

综上观点认为：上述案件中购买房屋的付款人为借名人，出名人对该房屋不具有实际产权的事实是明确的。根据《＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。故，借名人的确认之诉，应予以支持。

债权说：提起给付之诉，请求协助办理房屋产权变更登记。理由：

第一，在借名买房中，出名人与第三人（开发商）之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人。

第二，双方间的纠纷是因借名买房合同产生，之间的基础法律关系还是合同关系，而该合同仅具有债权效力，没有直接设立房屋所有权的法律效力，故借名人不能将协议作为其享有房屋所有权的依据。

综上观点认为：上述案件中借名人只享有债权，不享有物权。关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方，只在内部产生债权债务关系，而不发生物权变动效果，不能直接认定借名人是房屋的所有权人。故借名人只能基于双方之间的合同关系，要求继续履行合同，提起给付之诉，请求出名人协助办理房屋所有权转移登记。