房地产企业破产重整中房屋买卖合同处理之实务探析

李乐敏、王荣江、傅梦露[①]

摘要：期房交易是我国一手房交易市场最常见的模式之一，购房户在与房地产企业签订房屋买卖合同或预售合同后，并不能直接取得房产，而是需要等待一段时间，才能获得房产的实际交付，并在开发商的协助下完成不动产登记，此举亦减缓了房地产企业的融资压力。然近年来，伴随着房地产信贷规模的扩增，风险不断积聚，一旦其出现资金链断裂的情况，其自有资金难以承担巨额的债务，企业就会陷入资不抵债的境况，进而进入破产程序，购房户的利益势必会受到损害。本文以房地产企业破产重整程序为出发点，结合我国法律法规及相关实务，对房地产企业破产后，其签订的房屋买卖合同的处理问题进行探讨，旨在进一步研究如何更好地维护购房户利益。

关键词：房地产企业   重整   取回权   共益债务

一、房地产企业破产案件的特点与破产重整程序的适用

房地产企业是指以盈利为目的从事房地产开发、经营、管理和服务活动的企业，其营业内容涉及建设、出售、出租、物业管理等围绕房地产开展的各项相关业务。近年来，交易下降、库存增加、融资困难、政策不稳定、市场不明朗等因素，是我国大多数房地产企业所面临的难题。一旦出现资金链断裂的情况，房地产企业的自有资金不足以承担巨额债务，企业就会陷入资不抵债的境况。当房地产企业进入破产程序后，其前期利用土地和房产进行高杠杆融资，遗留下大量对外负债，加之这些债权人之间往往并不是简单的平等清偿关系，有的依性质享有优先权，从而又产生成了优先权竞合的难题。实践中，房地产企业的破产案件普遍具有以下特点：

   其一，房地产企业破产尤其是规模性企业的破产，往往与地方社会稳定密切相关。其不仅涉及大量购房户群体的利益，同时又涉及施工单位及其农民工、抵押权人、民间借贷债权人等各方利益。各方主体权利实现的标的物实质上是同一的，保护某一方的权益，势必会影响到另一方的利益，故极有可能引发群体性事件。因而，实务中房地产企业破产案件，法院、政府及管理人皆对社会稳定问题较为重视；其二，房地产企业尤其是开发商主要是因资金链断裂、不能清偿债务而破产，但其资产实际价值并不一定不足以清偿全部债务，尤其受房地产市场的波动，以及破产程序持续时间长短的影响，如笔者在实务中接触到的某一房地产企业破产重整案件，其进入破产程序时系房产市场行情低靡阶段，但在重整过程中，市场回暖导致其资产又远远高于负债，故通过和解等方式，使得企业继续营运；其三，房地产企业财产变现受到市场因素影响较大，房市变化、区域环境影响以及政策因素等均可能导致不动产的变现价值不确定，以破产清算程序中拍卖、变卖的方式对不动产进行变现，可能不利于实现不动产价值的最大化；[②]其四，房地产企业破产案件中，普通债权人的受偿比例往往极低甚至根本无法得到清偿，一方面，房地产企业前期的融资杠杆较高到时企业负债远大于资产，另一方面，抵押权、工程款优先权以及购房户的权利皆具不同等级的优先效力，使得普通债权人难以受偿；其五，房地产企业涉及面广，其破产极可能影响其上下游行业企业的正常经营，包括建筑材料供应方、建筑设备出租方、房屋设施安装方、装饰工程承揽方等并形成较为复杂的债权债务关系，可能影响相关行业的稳定及正常的商业秩序。[③]

面临房地产企业破产案件如此繁复的特点，重整程序的适用在解决这些问题方面具有天然优势。重整制度目前已经被世界各国公认为是防范破产、挽救企业最为有效的法律制度。[④]从利益平衡的角度看，若直接破产清算，购房消费者往往是利益的最大受损人，而其关乎基本民生问题，恰恰是最该被维护的一方。其次，从维护行业及社会稳定的角度看，对房地产企业破产案件适用重整程序可视为较适用破产清算程序一种更优的选择。[⑤]从破产法的立法宗旨看，依照法定程序对破产企业进行重整，虽然可能在一定范围内限制了债权人权利的行使，但能够充分发挥破产法的社会调整作用、体现破产法的立法宗旨，所取得的社会积极效果更佳。从司法实践经验看，房地产企业若重整成功，债权人将获得较破产清算更高的清偿率，职工与企业之间、企业与关联企业之间的关系可保持稳定，实现各方共赢。[⑥]一般而言，房地产企业破产重整的核心在于房地产项目的全盘转让或在建工程的复工续建与销售，此取决于企业重整的选择模式，一为企业资产及营业事务的让与，二为债务人借入公益债务继续经营。项目的全盘转让，即将在建工程整体打包出售后由接盘人负责续建，可较为简单便捷地实现涉破产企业的资产变现，但变现难度较大，变现价值依市场波动具有极大的不稳定性，[⑦]如浙江诸暨原星汇花苑楼盘，[⑧]其以9.592亿元的价格转让给浙江祥生房地产开发有限公司。在建工程的复工续建与销售，是指管理人在破产重整程序中，对外重新融资，取得续建资金，招募代建代销单位及施工企业，并对业已停工的项目进行复工续建，续建完成后，销售剩余房源以增加资产价值，如浙江余杭的“东田·怡丰城”项目，浙江诸暨的“八达·旺庄”项目皆属于复工续建项目。但无论采取何种模式，房屋买卖合同的处理皆是重整程序中无可避免的重点与难题，房地产企业破产重整情境下，实务中如何处理房屋买卖合同，是否全部选择继续履行？应当如何处理已经全额支付的购房款？对已支付部分购房款的购房户权利如何保护？仅签订购房意向书，未签订商品房买卖合同的又该何去何从？亦是下文所要探讨的重点。

二、破产程序中待履行合同的处理原则及购房户取回权的一般原理

（一）破产程序中待履行合同的处理原则

我国《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据该条可见，管理人对双方当事人均未履行完毕的合同是否继续履行具有决定权，同时，为避免管理人单方选择解除合同或继续履行合同给另一方方当事人带来的不稳定的法律状态，《企业破产法》还赋予对方当事人催告权。

同时《企业破产法》规定，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕合同所产生的债务为共益债务。此外，根据破产债权产生的一般原理，应当认为法院受理破产申请前已经产生的对方当事人的损害赔偿请求权属于破产债权。根据《企业破产法》第53条的规定，管理人或者债务人解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。

但是，《企业破产法》并未明确规定，对方当事人已经部分履行合同的，管理人决定解除后对方当事人因已经部分履行享有怎样的法律地位。事实上，对方当事人此时享有返还请求权和损害赔偿请求权两种属性不同的权利。如何处理当事人就合同已经部分履行的返还请求权，可以说是我国理论界和实务界在双方均未履行完毕合同问题上最大的争议点之一。目前大体有两种观点。第一，共益债务说。有观点认为，站在民法的角度，合同解除后，法律状态因合同关系消灭而恢复原状。因此，对方当事人对债务人负有返还义务，债务人也对对方当事人负有返还义务，应当基于当事人公平的考量，允许对方当事人就已经部分履行的财产拥有取回权，或者财产不存在时将与已经部分履行等价的债权列为共益债务。[⑨]根据这种观点，损害赔偿请求权原本也应当被看作是共益债务，只是立法政策上为了减轻破产财产的负担降低为普通债权。第二，普通债权说。该说认为，《企业破产法》第53条规定的损害赔偿权包括对方当事人对已经部分履行义务的返还请求权。实务中较多采用普通债权说。

三、房地产企业破产重整中房屋买卖合同的处理

（一）购房户缴纳全部购房款之处理

房屋买卖合同签订后，卖方承担交付房屋和协助办理产权登记的义务，买方承担支付购房款的义务。房地产企业破产的，如果购房户已缴纳全部购房款，但房屋未建成、未交付或尚未办理产权登记，理论上属于债务人单方未履行的合同，[⑩]购房户的权利原则上属于破产债权。不过此时，下面几种情形还要考虑《物权法》的相关内容。首先，房屋已建成且房地产企业已经协助购房户办理产权登记，只是房地产企业尚未实际交付房屋的，由于购房户享有所有权，且该所有权经由产权登记已具备对抗作为第三人的破产债权人和管理人的效力，购房户可以行使取回权，要求管理人等交付房屋。其次，房屋已建成、交付，但尚未办理产权登记的，由于购房户的所有权无法对抗作为第三人的破产债权人和管理人，原则上购房户不得行使取回权，要求管理人办理产权登记，但因房地产开发商的原因未办理产权登记或未及时办理的，可以例外认定购房户的取回权。再者，如果房屋已建成、未交付，购房户未办理产权登记但已经在产权登记上记载的方式办理了预告登记的，因该预告登记有一定的公示效力，购房户有权基于预告登记的效力要求管理人等完成产权登记并返还房屋。

（二）购房户支付部分购房款之处理

购房户支付了部分购房款的合同，为双方均未履行完毕合同，此时，房屋未建成、或未交付和尚未办理产权登记，不管购房户是否是消费者，是否分期付款，是否办理了银行贷款，都属于双方均未履行完毕的合同。此时，管理人决定继续履行房屋买卖合同的，债务人对购房户产生的债务为共益债务。具体来说，管理人等应当继续完成在建工程直到交付并办理产权登记，购房户有义务付清全部购房款，从而购房户的权利得到法律保护。另外，因破产程序受理前已经逾期交付而产生的损害赔偿请求权作为破产债权处理，而受理后逾期交付房屋产生的损害赔偿请求权可参照受理后的利息作全额免责处理。管理人选择解除购房合同的，如果采用共益债务说，应当随时全额返还购房户已经支付的购房款。除非破产财产有不足，购房户的购房款将全额得到情偿，另有损害赔偿金作为普通债权。如现行《日本破产法》的修订过程中，持共益债务说的部分学者认为，房屋买卖合同的购房款以及建筑工程承包合同中的预付金的处理应当区别对待。具体来看，管理人解除合同时，对方当事人的权利仅在同时履行抗辩权的范围内转为共益债务。在我国的司法实践中，管理人等解除合同后，除非适用后文介绍的《批复》规定的消费者，购房户的购房款通常被作为普通债权而不是共益债务处理。不过理论上无法否定，管理人的解除权是法律赋予的特别权限，作为行使解除权的代价应当赋予对方当事人共益债权的地位，以确保重整程序中购房户的权利。同时，亦应当限制购房合同的解除实现购房户的保护，具体如下，购房户未办理产权登记，但已经完成预告登记的，购房户可以基于预告登记的效力要求管理人继续完成房屋的产权登记。即，通过赋予购房户类似于有对抗效力租赁权的准物权，禁止管理人的解除权。需要留意的是，虽然我国的理论和实践中期房合同签订时就可以预告登记，但预告登记无法对抗债权人和管理人。事实上，比较法上也不承认期房的预告登记。[11]所以笔者认为，这种不完备的预告登记无法限制管理人的合同解除权，但可以参照比较法上的做法，认定双方的实质性的核心义务已不存在，进而基于当事人公平的考量禁止管理人解除购房合同。

（三）房地产企业破产中的购房消费者的权益保护

在实践中，破产房地产企业的主要资产上不仅设定了抵押权，同时拖欠巨额的工程款，购房户购房款、工程价款优先受偿权和抵押权的优先顺位问题就变得极其重要。2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立了购房消费者对购房款的权利优先于工程价款优先受偿权和抵押权的制度。司法解释如此规定的理由是，在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，如果优先清偿建设工程价款，无异于用消费者的资金去清偿开发商的债务，等于将开发商的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策。[12]但是，我们同时也应当注意到，这类购房款优先权制度缺乏明确的法理依据和公示效力，有可能损害债权人的可预测性和交易安全。其后，2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条把消费者的范围限定在购买房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%的情形。对于购房消费者对购房款的权利优先于工程价款优先受偿权和抵押权，一般有两个理论依据，一是德国法上的物权期待权理论，二是个人消费者的居住权或生存权。首先，有关物权期待权理论。该理论也出现在预告登记制度的理论解读。在我国的实践中，虽然期房预告登记在公示效力方面遭受到相当大的质疑，但是，就预告登记应有的模型即建筑物已接近居住状态后在产权登记簿上记载的预告登记而言，是具备一定的公示效力的。但是，需要注意的是，这里的物权期待权或准物权，权利本身都具备公示效力。因此，物权期待权、准物权与购房户的购房款债权具有本质上的区别，用物权期待权理论解释购房款优先权无疑存在逻辑上的飞跃或扩大适用物权期待权之嫌。其次，有关生存权保障理论。由于购房款债权不具有公示效力和对抗第三人的效力，如果仅仅以抽象的生存权理论赋予购房款债权优先权的效力，必将严重影响外部债权人的可预测性和交易安全。已经有观点指出，除非实体法明文规定这种优先权或先取特权，否则相关《批复》的法理依据不充分。但是，比较法上的不动产优先权或先取特权都需要登记，这些优先权人和抵押权等其他权利人之间的优先顺位依据登记的先后顺序确定。因此，在个案中，很难保证购房款能够取得优先于工程价款以及抵押权的绝对优先效力，尤其是针对房屋买卖合同签订前已经施工或有设定抵押权的情形。当然，不可忽视的是，与房地产企业、享有工程价款债权人的承包商以及金融机构等抵押权人相比较，由于购房消费者缺乏不动产交易知识和经验而在签订合同过程中往往处于弱势地位，并且也没有有效的担保措施。因此，除在破产法框架里采禁止行使解除权理论，以及共益债务说等来最大限度保障购房户的权益外，还应从立法论角度寻求新的解决途径，力图在保障购房消费者的权利和维护债权人的可预测性及交易安全之间寻求平衡。

在这一点上，日本法上的经验具有启发意义。日本法中在破产法框架之外保护购房消费者的具体措施与我国类似，期房买卖在日本的房产买卖中也非常常见。[13]不过，在签订合同时购房户一般只支付相当于全部价款5%（至多不超过20%）的定金或购房款，待房屋建成、房地产企业履行交房和办理产权登记义务时，支付剩余房款。[14]日本在完成期房“定金等的保全措施”的前提之下允许期房交易。“定金等的保全措施”旨在降低期房个人消费者的资金风险，即为了确保房地产企业倒闭等时，保证消费者的定金或其他预付金能够返还。具体内容包括：第一措施的种类定金等的保全措施为，在房地产企业和购房户签订期房合同时，房地产企业须向金融机构申或指定保证机构或保险业者签订定金等的保证委托合同，设定买主定金的保证或保险。保证机构将保证或保险的保证书通过开发商出具给购房户后，才可以接收定金等。不出具保证书的，购房户可以拒绝支付定金等；购房户因房地产企业不出具保障书而拒绝支付定金的，不构成债务不履行，房地产企业不得解除合同或请求违约金。违反该保全措施的，房地产企业将会受停业整顿或吊销经营许可的行政处罚。[15]第二，考虑到实践中现房买卖中也存在房屋交付之前购房户支付定金或预付金从而房地产企业破产后购房户的权益受损的情形，日本于1988年修订了《宅地建筑物交易法》，规定新房或二手房等现房交易适用定金等的保全措施制度，并且，现房交易中，房地产企业可以将定金等提存保管于指定保管机构。

笔者认为，在设计房地产企业破产中保护购房消费者权利的各种制度时，首先应当最大限度利用破产法的制度资源。具体来说，首先，按照《破产法》的合同处理一般原则即购房户已经履行完毕义务时的处理原则，双方均未履行完毕合同的一般处理原则，一定情形之下禁止管理人选择解除权的原理，以及共益债务理论来实现购房户利益保护的最大化。其次，考虑到购房消费者在交易中的弱势地位和缺乏有效的担保措施，可以探讨采用类似于日本法中定金等的保全措施等破产法外的配套措施或引进把购房款从房地产企业财产中进行隔离的某种特殊措施。在破产法和破产法外措施的配合实施下，规制和促进房地产行业的健康发展，以使购房消费者的风险得以最大限度缓解，外部债权人的可预测性及交易安全也得到最大限度的保障。

[①]李乐敏、王荣江、傅梦露：浙江振邦律师事务所

[②]孙小平、姚明：“房地产企业破产重整案件审理实务初探”，载《法学杂志》2010年第6期。

[③]同上。

[④]王欣新：“重整制度理论与实务新论”

[⑤]丁海湖、李欣：“房地产企业破产重整若干司法实务问题探讨”，载《法律适用》2016年第3期。

[⑥]丁海湖、李欣：“房地产企业破产重整若干司法实务问题探讨”，载《法律适用》2016年第3期。

[⑦]浙江省杭州市余杭区人民法院课题组：“涉房破产企业在建工程续建的困境与解决方法的探索”，载《法律适用》2016年第3期。

[⑧]后更名为“祥生未来城”，原系诸暨晟东置业有限公司、浙江金磊房地产开发有限公司合并破产重整一案的主要资产。

[⑨]金春：“论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡”，载《法律适用》2016年第4期。

[⑩]金春：“论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡”，载《法律适用》2016年第4期。

[11]金春：“论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡”，载《法律适用》2016年第4期。

[12]王欣新、张思明：“论房地产开发企业破产中的购房户利益保护”，载《江汉论坛》2015年第10期。

[13]金春：“论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡”，载《法律适用》2016年第4期。

[14]金春：“论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡”，载《法律适用》2016年第4期。

[15]金春：“论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡”，载《法律适用》2016年第4期。