2018年12月10日晚7点，振邦所全体律师齐聚会议室，学习并探讨了由石勇律师主讲的《楼房漏水引发的财产损害赔偿纠纷解析》相关内容。

案件基本情况

相邻关系是指互相毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等问题，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

该类案件呈现出三个方面的显著特征：

第一、楼房漏水责任主体不明和漏水原因不明

建筑工程质量和人为因素都有可能造成漏水，判断漏水原因是认定责任主体和责任大小的前提条件。建筑工程具有隐蔽性，在施工完成后大部分设备、设施被隐藏在墙体内部，发生漏水后不能直观的看出漏水源，另外如果是人为原因导致楼上漏水到下一层，也可能再加上房屋质量问题，漏水至所有下层房屋，这就可能涉及到业主、承租人、装修公司、相邻楼层业主、物业、开发商等多个主体，审理中需要根据案件事实和证据确定侵权主体。

第二，漏水导致的财产损害范围和价值不明

一般来说，漏水导致的财产损失包括墙面、地面、家电家具及其他财产损失，但是当事人保留证据的意识不足，被浸泡后，在起诉至法院之前就已经将房屋进行了重新的装修、改造等，导致涉案财产的损害数额难以进行评估鉴定。甚至当事人声称有贵重物品，这些贵重物品比如珍藏字画、珍贵药材等有些无法确定价值的，受害方往往索要高额赔偿。

第三，小部分案件需司法鉴定，审理期限较长

审理此类案件需要确定楼房漏水发生的原因、因果关系、损害程度、修复费用等事项，这些事项牵涉到专业知识，在漏水原因难以确定、损失数额难以达成一致的情况下，法官进行现场勘验后仍不能确定时，就需要委托专业机构进行鉴定，但发生原因、损害程度等的评估通常又属于不同的评估机构，如果漏水原因和损害程度都无法确定时，甚至需要两次鉴定，进行鉴定时间一般需要几个月甚至更长时间，延长了诉讼时间，造成审理期限延长。

相关法条

《民法通则》

第八十三条 【相邻关系】不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部）

第七条 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（二） 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三） 供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四） 电气管线、给排水管道、设备安装为２年；

（五） 装修工程为２年。

《中华人民共和国侵权责任法》

   第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。

《物权法》第八十四条  【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第六条    等

《中华人民共和国合同法》

违约责任章节，结合《商品房买卖合同》中对于房地产开发商对房屋质量的保证责任与违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

相关案例

【案例一】：共用管道堵塞主体不明，所有业主共担责

徐某是26号楼3门103号房屋的业主，许某、董某、魏某、张某、赵某分别是26号楼3门203、303、403、503、603号房屋的业主，26号楼3门一至六层的所有房屋共用同一个排水管主管道。2017年11月3日下午，203号房屋卫生间出现溢水现象，污水通过楼板缝流至103号房屋。当天203号房屋业主自行找疏通人员维修后不再溢水。4日，徐某爱人找物业维修人员查找出漏水原因，在打开103号房屋卫生间内主下水管观察口后，从中抽出一根近5米长的小型疏通机的软鞭，此后该楼层再未发生溢水事件。徐某认为下水道排水主管线堵塞导致溢水，楼上住户均有责任，故起诉楼上所有住户和物业，要求赔偿卧室物品损失（含床单、被子、褥子、被罩、组合柜）4110元、修复顶棚损失2100元、鉴定费5000元、保洁费1000元、保健费10000元。

法院经审理认为：因下水道排水主管道被异物堵塞，经物业取出异物后该楼层再无溢水事故发生，此事实可以确认本案涉及的排水主管道堵塞显然与个别业主使用不当存在因果关系。鉴于无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源，亦无法查明造成排水主管道堵塞的具体责任人，无法确定责任比例，故物业无责任，应当由包括徐某在内的六户共同使用管道的业主平均分担徐某所受的财产损失。因保洁费、保健费没有实际发生，不予支持，卧室物品按市价估值，最终判决楼上五名住户分别赔偿徐某财产损失1350元。

法理：相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等问题。共有部分应分为两大类：一是法定共有，即涉及物权法所规定的物业服务用房、公用设施等；另一部分即自然共有部分，即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。对于共有部分，相邻各方共同使用人应当共同维护公共设施，保证公共设施的正常使用。正常情况下，共用水管道属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因，是个别业主不当使用通下水道工具导致的，由此免除了物业公司的责任。从维护公共利益角度出发，共有设施在业主使用过程中出现问题而无法查明造成问题的具体责任人时，在无免责事由的情况下，共有设施各业主共同承担赔偿责任。

【案例二】：楼上漏水物业过错，双双承担过错责任

郭某是1单元402室的所有权人，陈某居住在1单元502室。2016年9月26日郭某发现家里卫生间房顶漏水，便急忙跑上楼告知陈某并向物业公司报修。物业工作人员在402室检查后认为是502室卫生间漏水，502室卫生间需要维修重新做防水层，但因陈某在外出差，没有立即维修。在此期间，402室的客厅卫生间墙全部被水渗透，墙皮泡起发霉，致使水延续漏往楼下，导致楼下住户纷纷致电物业维修。直到11月份，物业工作人员才进入502室维修，物业工作人员把502室卫生间的地面刨开了，做了新的防水措施，然后做了避水实验之后没有漏水，工作人员就把地面瓷砖恢复了，结果第二天又漏水了。郭某再次找物业维修，物业采取在402室卫生间天花板堵漏水措施，没有真正解决漏水问题。因物业不能提出有效的施工方案，502室住户拒绝物业进入维修。郭某认为漏水主因是楼上卫生间漏水，而物业在处理过程中有过失，都应对其因漏水造成的财产损失进行赔偿，故诉至法院要求排除妨害，解决漏水问题并赔偿损失1500元。

法院经审理认为：根据双方陈述漏水事实及维修过程，可以推定402室卫生间房顶漏水系因502室卫生间下水管漏水所致，陈某对502室房屋负有维护管理的义务；物业公司在维修时没有彻底查找漏水原因，没有采取有效维修措施根治漏水，导致损失扩大，二者对因漏水造成的郭某的财产损失，应当承担相应的民事责任，最终法院根据查明的事实和双方的过错程度判决物业和陈某各承担50%的责任，各赔偿郭某750元。

法理：公民的合法权益受法律保护，损坏他人财产的，应当折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。楼上业主存在防水问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的），漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。另外，《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务，物业公司因在维修过程中有过错，也应当对维修造成业主的损失进行赔偿。所以在此提醒物业公司，对于物业范围内的业主共有部分，物业应当定期巡检，发现问题及时维修、更换，业主委托维护的专有部分，物业公司也应积极主动维修和养护，在不是物业范围内的工作时，积极协助解决问题。

【案例三】：楼上漏水致名贵茶叶浸泡，受害者索赔万元

赵某是燕山一家有名的饭店老板，与王某是住在某小区4单元）楼上楼下的邻居。2016年10月16日14时左右，王某未经物业公司同意，擅自聘用未有任何施工资格的施工队在家中私自装修，导致水管破裂，漏水至楼下赵某家中。赵某得知后，立即赶往家中抢救，发现房中三个房间的家具、电器、衣物等物品被水浸泡，水也渗进地板，导致地板发胀凹凸不平。特别是赵某珍藏的八盒珍贵茶叶遭到浸泡，茶叶呈饼状，均被泡发，完全无法使用。赵某立即将上述被损害的财产进行拍照。经赵某清点，沙发、衣柜、空调等财产损失价值3.5万元，严重损毁的茶叶价值8万元，收藏价值高，无法再留存对其造成了极大的精神损害。漏水一星期后，赵某找了施工队将受损的厨房、窗台和地边角进行了维修，共花费6300元。赵某多次找王某协商赔偿事宜，王某对自家装修漏水导致赵某家财产损失的事实认可，但双方对损害的数额和价值不能达成一致意见。故赵某诉至法院，要求王某赔偿上述财产损失。

法院经审理认为：赵某申请对涉案房屋因漏水造成的财产损失进行评估鉴定。涉案茶叶因无可参考，无法鉴定，门窗已维修，也无法鉴定损失，其他财产损失鉴定为13853.22元。最后，在法院主持调解下，双方达成调解，王某共赔偿赵某2.5万元。

法理：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。王某因自家房屋装修改造行为导致漏水至楼下，理应进行赔偿，所以提示楼房居民，在装修改造时要找有资质的施工队，谨慎进行施工装修，确保改造装修工程质量，以免发生对自家或邻里财产损害。被漏水住户也应当在第一时间对珍贵财产进行抢救，及时止损，对发生的财产损失情况做好证据保全，不要盲目的进行维修，以免扩大财产损失范围或者导致财产损失无法确定。原、被告作为楼上、楼下的邻居，应本着互谅互让的原则，包容、友善地处理邻里关系。在诉讼时，被漏水一方对诉讼请求有正确的心理预期，以调解优先解决纠纷，尽早恢复入住。

【案例四】供暖设备老化致漏水，供热单位失责判赔偿

张某住27号楼201室，马某住27号楼301室，天晟公司（化名）是该栋楼所在小区的供热单位，301室供热采暖设施属于一至四楼串联式单循环、共同使用。2017年11月20日，因301房屋暖气片漏水并渗漏到楼下201房屋内，导致201房屋的部分家具及限量版球鞋等物被浸泡损坏，价值1.22万元。张某找马某解决漏水事故和索要赔偿，马某说暖气供暖系统是一至四楼共同使用，应属于公共部分，其没有对自家的暖气片进行过改造，暖气管线漏水，系暖气管线老化、超过使用年限，是供热单位未进行维修更换，产生漏水责任应由供热公司承担。供热单位辩称暖气管线漏水部分是在用户自用部分，自用部分应由用户自行负责。

经法官现场勘验后查明，漏水原因系供暖设备老化，并非人为。故法院认为供热单位应对供暖设备中共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，住户对自用供热采暖设施承担维护、维修和更新的责任，但本案中201室和301室适用的供热管道的串联式的，无法区分共用部分和自用部分，故判决供热单位和马某各承担50%的责任。

法理：供热管道发生漏水时，主要看该段漏水管线由谁管理，即谁管理谁维修。对于公共部分一般供热公司和物业公司会在供热合同中进行约定，未作约定，一般供热公司管理范围是到用户的楼头入口装置的第一道阀门，从阀门后法兰开始则由物业公司管理。在业主自己房屋内的暖气管道属于业主自行维护的部分，如果发生漏水则由业主自行承担赔偿责任。因此提醒住户、供热公司以及物业公司，在供暖季即将来临之际，应对供热管道各自管理部分进行全面的检修和谨慎改造，在供暖试行阶段注意查看供暖异常，避免跑水，造成损失。

律师在承办此类案件时给客户的建议：

一是被漏水住户或者业主应当在被漏水后积极采取行动以免扩大损失，对已经造成的财产损失及时固定证据，做好证据保全；

二是楼上住户在自家装修改造时做到谨慎改造，确保改造工程的质量，避免产生漏水情况；

三是作为管理者的物业公司应对小区公共设施部分定期进行巡检，发现问题及时维修、更换；

四是供热单位、供水单位等对本单位管辖的公共部分要定期进行巡查，特别是在供暖季即将到来之际，做好供热管道的全面检修，在供用时尽到注意提醒义务，确保水、热等正常供应，避免跑水现象发生；

五是在因漏水产生纠纷时，各方当事人应秉着积极的态度解决纠纷，尽量协商解决，实现睦邻友好，安居乐业。