企业在融资的过程中，银行等债权人都会要求企业以其名下的厂房、土地提供抵押担保，并签订抵押合同，在合同中不仅约定了关于抵押财产的范围而且还办理了抵押登记手续，然而，抵押合同中虽指明了企业名下全部的不动产提供抵押，但有些厂房却是违章的或者是无权证的，即便办理了抵押登记，根据目前我国的不动产登记相关管理规定以及现实操作只能也仅能对有权证部分的房产、土地进行登记，对于无证或者违建部分建筑物是办理不了抵押登记的，这点往往被大多数人忽略，因此，当抵押人或债务人不履行到期债务被强制执行时，抵押合同约定的抵押物被全部处置时对应的无证部分或违章部分的变价款是否优先分配给抵押权人，各地法院或者不同法院的做法不一，但是，当抵押人破产时，出于破产程序是一个公平清偿债务的程序以及管理人履职责任角度考虑，是必须要考虑并区分有证建筑、违章建筑和无证建筑的以及其对应的变价款是优先分配给抵押权人还是分配给普通债权人这一问题的。

那么首先要解决什么是违章建筑、无证建筑？违法建筑是指违反法律、法规在城市规划区内，没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。一般包括以下几种情形：没有申请或者申请未获得批准，没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；虽然取得建设工程规划许可证，但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑；擅自将临时建筑建设为永久性的建筑等。

对于无证建筑，笔者认为肯定包括违章建筑，但无证建筑不等于是违章建筑，顾名思义是没有权证的建筑物，但建造该建筑物是合法的，有合法的建房手续、完成了特定审批、取得了合法土地权利、符合了规划要求等等具备了相关许可手续或是经过政府审批并进行了备案手续，换言之房屋是能够合法使用的并且是不会被政府要求拆除或进行干预的，但是因某些客观原因没有进行权属登记，有可能一时无法办理暂时没有权证，也有可能压根就无法办理权证；比如：借鉴拆迁补偿案件，未经产权登记的房屋并非均属违法建筑，也并非所有违法建筑都须拆除，对于历史存留的房屋、农村的房屋和城市中的农建房是能获得全额补偿的合法建造的无证建筑物。

其次，已办理抵押登记的抵押土地上的违法建筑、无证建筑是否适用房地一体抵押原则即违章建筑、无证建筑的对应的变价款能否与有证部分那样一并优先分配给抵押权人？

物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

物权法第三十一条规定，依照物权第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押（房随地押，地随房押）。

物权法第一百八十七条规定，不动产抵押权自登记时设立。

笔者认为，根据上述规定，对于没有合法建造手续，许可证不齐全的违法建筑，其因本身无法通过原始取得方式取得物权，缺乏抵押权设立的基础，再依据物权法第一百八十条规定可抵押财产(不动产)的范围是指建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权，再结合物权法第一百八十四条中规定对于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，以及担保法司法解释第四十八条：以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。然，对违法建筑的认定和处理，属于行政机关的职权范围，法院应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。因此，违法建筑无法作为物权客体，其本身缺乏物权变动的基础，不应适用《物权法》第一百八十二条关于一并抵押的规定，进而想当然的可以认定违章建筑对应的变价款不能优先分配给抵押权人。

同时，笔者还认为一般情况下无证建筑也同样不能适用物权法第一百八十二条之关于房地一体抵押的规定，在抵押人破产时，抵押权人也不能对无证部分建筑物享有抵押权或优先受偿的权利，理由如下：

虽然依据物权法第三十条之规定，因合法建造行为导致了不动产物权的设立，而不需要进行一般的物权公示，但依据物权法第三十一条的规定处分该物权时，还是得依照法律规定办理登记的，未经登记，不发生物权效力，同时依据物权法第一百八十七条规定，不动产抵押权自登记时设立，然，抵押行为本身就是一种对物权的处分行为，该行为要生效当然需要依法办理抵押登记手续，但事实上笔者在文章开头讲到，目前不动产登记中心只对有权证的不动产或者在建工程进行抵押登记，客观上是无法办理无权证建筑物的抵押登记的，所以因无证建筑无法办理抵押登记，抵押权的效力自始无法生效。

此时，笔者不得不讲到，合法建造的无权证建筑物视乎有点像广义上的“在建工程”，在建工程在现实中时可以进行抵押登记的，但是，担保法司法解释第四十七条规定以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效；第四十九条规定，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。可见，物权法虽确立了土地使用权和地上建筑物一并抵押和视为一并抵押的原则，但适用物权法上述规定是有除外条款和前提条件的，即物权法第一百八十四条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，同时担保法司法解释第四十七条和第四十九条也规定了建筑物抵押有效的前提是在建工程依法获批、其他建筑限期办出权属证书。

最终，笔者得出结论：对于违章建筑抵押肯定无效；对于无证建筑，如果确认是违法的也肯定无效，如果有合法的审批手续限期能够办出权证的抵押有效，否则抵押权人也不能对其主张优先受尝权。同时笔者认为，上述结论不但适用于抵押人破产时，而且还适用于抵押人被申请强制执行的情形。