为防止新冠肺炎疫情蔓延，从政府到企业再到个人，都采取各种各样措施减少人员聚集，其中部分网吧、KTV、酒吧、电影院等娱乐性经营场所关闭，餐饮场所、农贸市场、商场停业，正在经营的企业和个体工商户由于客流量额减少，营业收入也受到了很大影响。为此，众多房地产公司、业主（房东）纷纷主动减免租户的租金，但对于没有主动减免租金的出租人，承租人能否要求予以减免，迟延支付租金，甚至解除合同？

一、因疫情影响不能履行合同的，属于不可抗力的情形

根据2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在回答记者提问时明确指出：当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。显然，当事人如果因此不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

二、新冠疫情≠房屋租赁中的“不可抗力”

本次新冠疫情是否属于“不可抗力”，或者是否可以直接援引《合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定，要求减免责任，还需要看新冠疫情是否对合同的履行产生了实质影响，致使不能履行合同。疫情对合同履行的影响分为四类：（1）疫情的发生对当事人之间的合同的履行没有影响；（2）疫情的发生对当事人之间的合同履行具有一定影响；（3）由于疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响；（4）由于疫情的影响致使合同当事人不能履行合同义务。上述四种情形中，只有第四类情形可以适用不可抗力免责条款。第三种情形，是由于不可抗力引起合同缔结的基础丧失，并进而致使继续履行合同会发生明显不公平的情形，当事人可主张适用情势变更原则。第二种情形，需要结合具体案情确定适用的法律规则。也就是说，发生不可抗力事件后，具体适用什么样的规则，要看不可抗力是如何影响合同履行的。

三、因疫情实施交通管制无法返回租赁地，不属于房屋租赁合同不能履行的情形

对于房屋租赁合同双方而言，出租人的义务是提供符合约定用途的房屋，并保证承租人在租赁期限内居住于房屋内。承租人的义务是支付约定租金，并按照合法用途使用房屋。因此，出租人将房屋交付给承租人后，承租人在合法合约下如何使用房屋，是其权利，出租人无权干涉。相反，出租人出租房屋的目的在于收取租金，至于房屋在租赁期间是空置的，还是承租人一直居住的，与出租人的合同目的实现无关。除了居住外，承租人一般会对房屋进行不同程度上的非附合装饰，亦会存放一些自身的贵重及生活用品。承租人虽在家乡探亲，租赁房屋无人居住，但其上述财物仍在租赁房内，因此，租赁合同的履行对保管承租人的上述财物也至关重要。因此，即使承租人无法复工返回租赁物所在地，依然对出租人所有的房屋享有了占有及使用的权利，对应的，承租人应履行合同义务，即支付约定租金。况且，待疫情稳定后，承租人必返回工作地复工，居所需求仍然存在，所签的租赁合同继续履行符合承租人的合同目的。

四、承租人所在单位停产停业仅发放生活费或对承租人进行经济性裁员，承租人是否可主张减少租金？

本次新冠疫情对餐饮、影视、旅游及制造业均有非常大的影响，企业营收骤降，维持成本居高不下。截至目前，大部分企业响应中央号召，遵守人社部《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》，不解除劳动合同或进行经济性裁员。即使企业不裁员或解除劳动合同，在停产一个工资支付周期后，企业也会按照相应规定给员工发放生活费。如杭州某公司通知员工停工停产，并按照杭州市最低工资标准的80%向员工支付生活费即每月1608元/月，但这明显不足以支付杭州地区的房屋租金及日常开销。因疫情导致企业的停产停业，从而导致承租人收入无法支付租金的。笔者认为，外来务工人员因疫情停工待产导致收入锐减而无法支付住房租金，可以属于《合同法》第一百一十七条规定的因不可抗力导致合同不能履行的情形。根据影响程度，要求出租人减少租金。同理，因疫情导致企业进行经济性裁员的，承租人也可按照向出租人主张减少租金。