关于农村宅基地的知识，你了解多少？
2020-07-08浙江振邦律师事务所
微信扫码关注「浙江振邦律师事务所」律师那些事儿，早知道 资讯概要：
李子柒的意外走红折射出当代都市人向往农村生活的社会心理现象，靠着一亩三分地自给自足成了很多城市白领的梦想。近年来，随着拆迁计划的一个个落实，农村的房子也越来越值钱。农村宅基地——这块沉睡的资本开始展露出其特有的魅力。下面，笔者就关于农村宅基地的几个常见的热门法律问题分别作解答。 ...
李子柒的意外走红折射出当代都市人向往农村生活的社会心理现象，靠着一亩三分地自给自足成了很多城市白领的梦想。近年来，随着拆迁计划的一个个落实，农村的房子也越来越值钱。农村宅基地——这块沉睡的资本开始展露出其特有的魅力。下面，笔者就关于农村宅基地的几个常见的热门法律问题分别作解答。
农村宅基地使用权可以转让吗？转让的条件是什么？
农村宅基地的所有权归农村集体所有，严禁转让，而农村宅基地使用权可以依法转让，但是需要满足以下条件：1、宅基地使用权的受让人与转让人均为本村集体组织内部的成员。2、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；受让人没有住房和宅基地。3、宅基地使用权的转让必须经过村集体的同意。此外，根据最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条，试点地区的宅基地使用权转让给外村人，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因转让而产生的纠纷。
宅基地使用权转让前应当依法登记，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家规定。
《中华人民共和国物权法》第一百五十五条
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条
在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
农村宅基地是否能继承？
农村宅基地不能单独继承，但可以继承土地上的房屋。依据我国法律规定，宅基地三权分置，三权包括所有权、资格权、使用权，宅基地的所有权属于村集体，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。而对于宅基地上的房子可以依照继承法进行继承，如何处理该房屋是理论和实践的一大难题。实践中常用的做法是，继承人可以将房屋出卖给符合宅基地申请条件的同一集体经济组织成员，如果不愿意出卖，则不得翻建、改建、扩建，待房屋处于不可居住状态时，再由村集体收回宅基地使用权。
《中华人民共和国土地管理法》第八条
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国继承法》第三条
遗产范围 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。
城镇居民可以购买农村宅基地吗？
根据我国相关法律规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地。
《国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知》第四部分第十三项第一款严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
农村村民在出卖、出租、赠予房屋后，还能再申请宅基地吗？
村民享有宅基地使用权，可以在不违反法律规定的情况下出卖、出租、赠予房屋，但是在出卖房、出租、赠予房屋后，不可以再申请宅基地。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知》第二部分第五项第二款
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
宅基地使用权在什么情况下可以被收回？
按照国家法律规定，农村集体经济组织在特定情况下可以收回土地使用权。
1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
2、不按照批准用途使用土地；
3、空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地；
4、因撤销、迁移等情况不再使用宅基地的；
5、房子的主人去世后无人继承使用房子的情况下，宅基地使用权也会被取消。
《中华人民共和国土地管理法》第六十五条
有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一） 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二） 不按照批准的用途使用土地的；
（三） 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十九条
因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条
空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
农村宅基地使用权能否抵押？
依据《物权法》第一百八十四条及《担保法》第三十七条的规定，农村的宅基地、耕地等集体土地禁止抵押。想要抵押，需要取得法律的授权。在2015年8月10日，国务院出台了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发[2015]45号），为宅基地使用权的抵押打开了一道口子。2015年12月27日，全国人大常委会发布《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，对包括家庭承包的方式或者流转的方式取得的承包土地的抵押，都进行了详细的规定。其中，浙江省的乐清市，青田县、义乌市、瑞安市为试点，允许宅基地抵押融资。2016年11月30日，最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条对宅基地使用权流转问题做了相关规定。因此，宅基地使用权能否抵押应当具体分析其是否属于试点范围内。试点范围内的农村宅基地允许抵押。