大多数企业往往因经营不善、财务状况恶化、资金链断裂等因素影响进入破产程序，而在进入破产程序前的几年内会为了维持基本财务状况会将名下闲置的房屋建筑物等进行出租，但租赁合同期限一般较长，如5年、10年甚至20年。一旦债务人企业进入破产程序，为了便于资产的处置与价值最大化，管理人依据《企业破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”解除与承租人之间的房屋租赁合同。那么在合同解除的前提下，预付租金应当如何处理？

在湖南省高级人民法院（2017）湘民再461号株洲千姿置业有限公司与文普华房屋租赁合同纠纷再审民事判决书中，法院认为《企业破产法》第18条赋予管理人单方解除合同的特别权利，只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债权人和对方当事人均未履行完毕”两个条件即可，因为“由于租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中；同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此，租赁合同只要在租赁期内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，千姿公司管理人单方解除该租赁合同有法律依据。”针对预付租金部分，该判决书中也明确最高院的批复意见即最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”即该批复意见的观点是预付租金构成不当得利可以作为共益债务，而承租人的实际损失向管理人申报债权作为普通债权处理。

浙江中铁房地产集团有限公司与杭州同茂资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷案件一审认为“案涉租赁合同为继续性合同，对承租人而言，合同解除后附有返还租赁物的义务，对于出租人而言，合同解除后，多收的租金构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。”即参照适用最高人民法院（2016）最高法民他93号答复，认定共益债务。但上诉至杭州市中级人民法院，（2019）浙01民终5151号二审民事判决书撤销一审判决，未确认预付租金构成不当得利属于共益债务。

1、债务人企业与承租人曾有债权债务关系，大多数企业进入破产程序因为资金链断裂，为了维持财务状况企业会采取向外借贷、拖欠货款等方式，在债权人催讨无果的情形下，债权人的身份转变为承租人，与债务人企业签订房屋租赁合同，以租抵债，拖欠金额转为预付租金。这种情况在管理人应通过多种途径审查核实，需考虑此种情况是否属于合同无效或破产法规定的可撤销的情形；

2、承租人确实向债务人企业承租房屋，因企业资金周转困难而要求承租人预付整年租金或者租期内租金全额付清，先付后租。在这种情况下，租赁权虽然是一种债权，但是笔者认为其已经附有相应的物权属性，这一点我们可以从“买卖不破租赁”以及承租人的优先购买权中可以看出。租赁权是一种物化的债权，是一种具有物权特征的债权。在租赁权物权化的前提下，非破产法规则能够给予租赁权较一般债权更优先的保护。在考虑到在实际资产处置中，租赁合同不解除房屋便难以出售、无法利用或者其价值将受到严重贬损，管理人应当解除租赁合同。但是，对于对方当事人受到的损失，应当视具体情况综合考虑，可予以合理、充分地补偿，仅要求承租人向管理人进行申报是不合理的。