早在2001年，《婚姻法解释（一）》第27条第3款“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”的规定中就出现了“居住权”的提法，司法解释提出该概念，具有创新性。

但上位法未创设居住权，该解释也饱受质疑，囿于“物权法定”的困境。物权为绝对权、对世权，具有强大效力，故在物权的设定上必须加以特别限制。大陆法系普遍遵循物权由法律规定的传统，而不能由当事人像合同一样奉行意思自治原则而自由约定。《物权法》第5条规定了“物权法定原则”，但未规定居住权，故所谓“居住权”长期未能取得物权效力。

住房是保障公民生存必需的生活资料，现在社会住房问题已成为重大公共话题。“住有所居”是当代社会极为重要民生问题，居住权制度对于有效解决该问题提供了重要法治供给，故《民法典》第366条至第371条对此予以确立。《民法典》规定的居住权主要规范内容为：

1、居住权设立的原因行为主要有书面合同和遗嘱两类；

2、居住权的权能包括占有和使用，是一种相对于所有权的不完全物权；居住权主要为满足生活需要，因此也不包含收益权能，不得转让、继承，原则上不得出租；

3、居住权原则上无偿设立，但当事人也可以约定为有偿；

4、物权变动模式采债权形式主义，即自登记时设立；

5、期间届满或者权利人死亡的，居住权消灭。

1、孤寡老人“以房养老”

因各种主客观原因无子女赡养的孤寡老人，可以通过居住权制度设计“以房养老”新模式。

拥有住房的老年人可以将房屋出卖，并与新所有权人签订有偿居住权合同并办理登记，新所有权人享有升值利润以及老人死亡后的完整物权。在该模式下，老人既获得了用以安享晚年的大笔资金，又保留了房屋居住的权利；对于非刚需的新所有权人，既获得了所有权以供将来居住或增值，亦获得了居住权使用费不致房屋闲置浪费。

这样一来，套出了大笔资金，用于饮食、消费、医疗、旅游等，又保留了终身居住的权利。唯一可能的缺点是将失去房屋的所有权，但此种方案针对无人赡养的孤寡老人，其本身大概率并不存在继承人。

与“售后返租”模式相比，居住权制度更进一步保障了居住人的权利。第一，租赁合同之租赁权不属于物权，仅能约束合同相对人，而作为物权的居住权产生对世效力；第二，不致使居住人产生租房居住的飘零感，提升了居住人的幸福感；第二，物权具有永久性，超越了房屋租赁合同20年的限制。

2、城市租房年轻人

越来越多年轻人向大城市集聚，租房变成为一种刚需。刚参加工作的年轻人无力购买房屋享有所有权；通过房屋租赁关系享有的租赁债权却不具有较强的对抗效力，被房东强制解除合同赶出房门的情况比比皆是。比所有权灵活，比租赁权效力更强的居住权或有适用之余地。

3、保障特定人居住

居住权起初在中国被提起源于特定人居住权利的保障需求。例如，房屋所有权人的保姆多年对其照顾有加，其希望自己死亡后房屋留给子女，但让保姆终身居住在房屋内以资报答，则可以通过设立居住权的方式实现。老年人与再婚老伴共同生活，自己死亡后若老伴尚在，希望老伴能在房屋内终身居住，但房屋所有权却希望留给自己亲生的子女，也可以通过设立居住权完成。若不设立具有物权性质的居住权，在继承人的反对下，上述保姆和老伴的居住很难得到保障。