拒交物业费的抗辩理由，哪种能得到支持？
2020-07-26浙江振邦律师事务所
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商品房小区居住必然离不开物业服务，但很多物业服务企业因服务态度差、服务质量不到位等各种问题，致使小区业主不满，物业服务企业与业主之间因物业服务问题产生的纠纷源源不绝。当物业服务企业因拒交物业费问题将小区业主诉至法院，业主往往以自己有正当理由进行抗辩，那么此类理由是否正当，足以以此拒交物业费呢？ ...
商品房小区居住必然离不开物业服务，但很多物业服务企业因服务态度差、服务质量不到位等各种问题，致使小区业主不满，物业服务企业与业主之间因物业服务问题产生的纠纷源源不绝。当物业服务企业因拒交物业费问题将小区业主诉至法院，业主往往以自己有正当理由进行抗辩，那么此类理由是否正当，足以以此拒交物业费呢？
一、以非物业服务合同当事人为由抗辩
一些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业服务合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力，自己不知晓且不认可该合同内容，因此拒交物业费。
对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”所以该项抗辩理由不能得到法院支持。
二、以房屋质量不达标为由抗辩
一些业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落等为由拒交物业费。
商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者并不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主的该项抗辩理由不能得到支持。
三、以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由抗辩
一些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过诉讼时效的物业费拒绝交纳。
实践中，物业服务企业对于业主拖欠物业费的行为大多采取在业主的房屋门口张贴催费通知单的形式催缴物业费。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催讨费用事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主的这一抗辩理由就不能得到支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。
四、以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产损失为由抗辩
一些业主认为因为物业服务企业未尽到安全保障义务，才导致自己的人身、财产遭受损失，如家中财物被盗窃，停放车辆被损坏等，故以此为由拒交物业费。
物业服务企业的安全保障义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安全保障义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安全保障义务，那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安全保障义务义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为由进行抗辩。但未尽到安全保障义务一般情况下不构成根本性违约，且物业服务企业不是万能的，不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生，我们无法苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。
五、以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩
大多数拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由。小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如无论是否小区人员都可以随意进出，小区垃圾未及时清理，保安值班时睡觉，绿化带被其他业主用来种菜无人制止等为由拒交物业费。
首先，业主需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。部分业主存在“物业服务企业就是服务小区内的一切事务”的错误思维，将不属于物业服务范畴的事项，例如小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等，也纳入物管服务企业服务范围要求予以处理好。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时，业主就误认为物业服务企业没有全面履行合同义务而拒交物业费。
其次，由于物业服务是一个动态的长时间过程，无法具体计量，加之物业服务合同约定的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题。若物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，系存在一般瑕疵，而非根本性违约，业主不能因此作为拒交物业费的合法理由。
结 语
小区业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极地采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。