【案情介绍】

2000年12月，陈某自愿将店口镇五金广场东（店口工业开发区内）小洋楼一幢折价50万元转让给童某，童某受让后即开始整体拆翻建，在拆翻建过程中，童某先后分别将在建房屋出售给冯、金、姚等7位自然人（7位自然人在房屋建造过程中各支付了部分购房款），并签有书面协议，房屋建造完毕后，童某按约交付房屋、7位自然人也各自支付相应尾款，但一直未将登记在陈某名下的国有土地使用权证办理过户（陈→童→7位自然人）。至2015年8月，某银行起诉陈某等被告的金融借贷案件过程中，法院查封了上述登记在陈某名下的土地（面积883.4平方米、用地性质为住宅）,因陈某未能履行债务，某银行又向法院申请强制执行陈某名下土地。后，冯、金、姚等人向法院提起执行异议之诉，请求确认该住宅用地中的使用权为冯、金、姚等人所有，并停止对该财产的执行。

【法院判决】

本院认为，该住宅用地的国有土地使用权虽仍登记在陈某名下，但在陈某与童某发生买卖关系后，该房屋已被拆翻建，与原陈某出售的房屋已非同一标的。嗣后童某出售拆翻建后的其中二间仓库给本案原告金某，上述不动产买卖关系双方当事人主体适格，权利义务明确，签订了书面买卖合同，各买受人均已支付全部购房款，并实际占有使用所购房屋，故上述房屋买卖关系均应认定合法有效。本案争议房屋虽未办理不动产买卖过户手续，但与此相同类型的陈某、蒋某已过户的国有土地使用权（实际还应包括地上建筑物）相比，该已过户的产权均来自陈某、蒋某自童某处购买的国有土地使用权及其上的拆翻建房屋，该过户申请能得到当地土地管理部门受理并给予过户，可见土地管理部门也认可该买卖行为。不能因本案原告金某等人过户意识较弱或未及时过户而认定其存在过错。且本案被告银行某的债权发生于本案原告及其前手的不动产买卖行为成立之后，被告银行某亦未对包括争议土地及其上的建筑物设定抵押权，在原告的物权与被告的债权发生执行冲突时，为保护不动产交易安全，且考虑到诸暨市店口镇及其他集镇对此类房屋土地（即只有国有土地使用权证而无房屋所有权证）的交易习惯及得到相关不动产登记部门认可的实际情况，应保护原告对争议不动产的所有权，但本案原告在胜诉后应及时办理产权登记过户手续。综上，原告要求解除对该国有土地使用权中属其所有部分的查封措施并终止执行的请求，符合法律规定，本院应予支持。且该登记在被告陈某名下的所有面积为487.10平方米的国有土地所有权及其上的建筑物目前所有实际所有权人均提出了执行异议之诉且情形相同，故对该登记在被告陈某名下的所有国有土地使用权及其上的建筑物均应解除查封，以便于原告金某等实际所有权人办理产权过户手续。被告银行某认为原告金某及其前手有关国有土地使用权及其上的建筑物买卖行为违法，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：解除本院对登记在被告陈某名下位于诸暨市店口镇五金城广场东，用途为住宅用地的国有土地使用权及地上建筑物采取的查封措施,并终止对该国有土地使用权及地上建筑物的执行。

【律师点评】

实践中，买卖双方已经签订房屋转让协议，却出于种种原因未办理转让登记的情形不在少数，按照不动产登记生效原则，此时物权的转让不发生效力，买受人享有的仅仅是一种对转让人的债权请求权，对该房产并不直接享有所有权，故一般而言，当善意第三人对该房产主张权利时，买受人并不能在法律上获得高于一般债权的保护。然而，这种流于表面的形式，忽略了对于实际权利人与申请执行人权利性质的进一步甄别。    

从实际权利人的角度考量，如果其已经实际占有使用房屋，且房屋产权登记正在办理变更或者对于未办理房屋产权变更登记没有过错，则其距离完整的法律意义的所有权人仅仅有一步之遥，其享有的权利的性质为物权期待权，对其应当优先于普通金钱债权人予以保护。

从申请执行人的角度考量，应对其享有的权利作进一步的区分，根据其对于涉案房屋是否产生直接的支配关系，其享有的权利分为金钱债权与非金钱债权。物权的公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。申请执行人如果享有的是非金钱债权，比如其为涉案房屋的买受人，其应当受到保护，否则会破坏物权的公示公信原则。但如果申请执行人仅仅是普通金钱债权人，其仅仅是在寻找执行人的责任财产时发现涉案房屋，如果将其债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护缺乏合理的基础。本案中，申请执行人某银行仅为陈某的一般金钱债权人时，该债权人仅仅将涉案房屋作为债务人的一般责任财产以获得债务清偿，则此时应当优先保护买受人的物权期待权。

【法条链接】

《中华人民共和国民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第304条：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。” 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第28条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

   （撰稿人：王荣江）